تغییر کاربری اراضی چیست؟

تعریف تغییر کاربری این است که مالک یک ملک به دلیل ایجاد منافع بهتر نسبت به استفاده از ملک خارج از نوعیت مجاز آن اقدام کند؛ برای مثال زمین زراعی را تبدیل به مسکونی‌ کند؛ بنابراین قانونگذار برای حفاظت از باغ‌ها و زمین‌های زراعتی و جلوگیری از تبدیل آن‌ها به اماکن مسکونی یا غیر آن، قوانین را وضع نموده و با جرم انگاری این عمل، سعی کرده است تا از کاربری اراضی جلوگیری کند.

همراه ما باشید تا تخصصی تر به موضوع بپردازیم.

«کاربری» عبارت است از نوع استفاده از مِلک که با توجه به طرح تفصیلی شهرها و طرح هادی روستاها و براساس چگونگی استفاده از آن و فعالیت های مربوط، توسط مراجع ذی صلاح مشخص می شود؛ از قبیل:

1. کاربری مسکونی
2. کاربری تجاری
3. کاربری اداری
4. کاربری صنعتی
5. کاربری خدماتی
6. کاربری زراعی
7. کاربری ورزشی
8. کاربری آموزشی
9. کاربری انتظامی
10. کاربری مختلط
11. کاربری فضای سبز
12. کاربری معدن

به موجب ماده(5) «قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران»، بررسی و تصویب طرحهای تفصیلی شهری و تغییرات آنها در هر استان به وسیله کمیسیونی به ریاست استاندار(در غیاب وی، معاون عمرانی استانداری) و با عضویت شهردار و نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی، وزارت جهاد کشاورزی و سازمان میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری و همچنین رئیس شورای شهر ذی ربط و نمایندۀ سازمان نظام مهندسی استان(با تخصص معماری یا شهرسازی) بدون حق رأی انجام می شود. هرگونه تغییر کاربری در املاک واقع در شهرها مستلزم موافقت این کمیسیون است. رسیدگی به اعتراض به آرای این کمیسیون، به موجب بند(2) ماده(10) «قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری» در صلاحیت دیوان عدالت اداری است.

نکات کلیدی:

1. به موجب ماده(5) «قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران»،  بررسی و تصویب طرح های تفصیلی شهری و تغییرات آنها در هر استان به عهدۀ کمیسیونی خاص محول شده است؛ بنابراین شورای اسلامی شهر درخصوص تغییر کاربری املاک و تعیین عوارض دراین باره صلاحیتی ندارد.

مستند: دادنامه های شماره ی 394-399 مورخ 1395/6/9 و شماره ی 203 مورخ 1394/4/9 هیئت عمومی دیوان عدالت اداری.

• اخذ قسمتی از اراضی یا بهای آن از اشخاص در قبال تغییر کاربری توسط شورای اسلامی شهر، خلاف قانون است.

مستند : دادنامه ی شماره ی 717 مورخ 1391/10/11 هیئت عمومی دیوان عدالت اداری.

• کمیسیون موضوع تبصره(2) ماده(55) «قانون شهرداری» صلاحیت اظهارنظر درخصوص تغییر کاربری را ندارد.
• مصوبه کمیسیون ماده(5) شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مبنی بر تفویض اختیارات خاص آن به اشخاص دیگر از جمله شهردار تهران، به ویژه درخصوص تعیین تراکم و تغییر کاربری، مغایر قانون است.

مستند: دادنامه ی شماره ی 460 مورخ 1383/9/22 هیئت عمومی دیوان عدالت اداری.

موارد مجاز تغییر کاربری اراضی:

همانطور که گفتیم، قانون گذار، کاربری های مختلفی را برای زمین ها، پیش بینی کرده و هر گونه تغییر کاربری زمین کشاورزی یا مسکونی را منوط به اجازه از مراجع ذی صلاح نموده است. از این رو، در این قسمت، قصد داریم، درباره موارد مجاز تغییر کاربری اراضی، بر اساس قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، صحبت کنیم.

• تبصره 1 ماده 3 قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، مقرر می دارد: ” تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها، برای سکونت شخصی صاحبان زمین، تا پانصد متر مربع، فقط برای یکبار و احداث دامداری ها، مرغداری ها، پرورش آبزیان، تولیدات گلخانه‌ ای و همچنین، واحد های صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی و صنایع دستی، مشمول پرداخت عوارض موضوع این ماده، نخواهد بود.”
• بر اساس این ماده، می توان گفت، مالکان زمین های زراعی و باغ ها، تا 500 متر مربع، مجاز به تغییر کاربری زمین کشاورزی و باغ خود، برای سکونت شخصی می باشند و البته، ذکر این نکته، ضروری است که در موارد مجاز نیز این عمل، یعنی، تغییر کاربری زمین کشاورزی و باغ، صرفا پس از اخذ مجوز از جهاد کشاورزی، امکان پذیر می باشد و قانون گذار، در ماده 4 قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زارعی و باغ ها، به آن، تصریح کرده است.

آیا تغییر کاربری اراضی جرم است؟

برای بررسی این مساله که آیا تغییر کاربری اراضی، جرم است یا خیر؟ باید، ماده 4 قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها را مورد بررسی قرار داد. ماده 4 قانون فوق الذکر، در خصوص جرم بودن یا جرم نبودن تغییر کاربری اراضی، مقرر می دارد:

• ماده(3) قانون مذکور و تبصره(2) آن، به شرح ذیل، اصلاح می‌ گردد:

ماده 3 – کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغ های موضوع این قانون که به صورت غیر مجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره(1)‌ماده(1) این قانون، اقدام به تغییر کاربری نمایند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغ ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده‌ است و در صورت تکرار جرم، به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش‌ ماه، محکوم خواهند شد.

• بر اساس این ماده، هرگونه تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ ها که بدون کسب مجوز از جهاد کشاورزی، صورت گیرد، جرم بوده و مرتکب این امر را با مجازات جزای نقدی و حبس، روبرو خواهد کرد و علاو بر آن، بنای ساخته شده نیز، قلع و قمع، خواهد گردید.

قانون تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی:

قانون تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی، همان قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها و قانون اصلاح این قانون، می باشد که در ماده یک خود، در پاسخ به این پرسش که آیا امکان تغییر کاربری زمین کشارزی و باغ، به مسکونی، وجود دارد یا خیر؟ مقرر می دارد:

• به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ ها و تداوم و بهره‌ وری آن‌ ها، از تاریخ تصویب این قانون، تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ ها، در‌ خارج از محدوده قانونی شهر ها و شهرک‌ ها، جز در موارد ضروری، ممنوع می‌ باشد.”
• بر اساس ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، تغییر کاربری زمین کشاورزی، صرفا، در موارد ضروری، نظیر استفاده شخصی مالکان آن ها که داری سند رسمی یا عادی بوده، تا 500 متر مربع، امکان پذیر بوده و با توجه به تبصره یک ماده 2 قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، تشخیص این ضرورت، با کمیسیونی است که متشکل از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، رئیس مسکن و شهر سازی، همچنین، مدیر کل حفاظت محیط زیست استانی که زمین در آن واقع شده و یک نماینده از سمت استاندار، می باشد.