پرسش و پاسخ به پرونده های مربوط به شهرداری
اولاً حسب تصریح مندرج در بند های 2 و 4 ماده 55 قانون شهرداری نگهداری و پاکیزگی شهر و مراقبت در امور بهداشت ساکنین شهر و مستفاد از تبصره 4 بند 2 ماده قانونی یادشده پیش‌بینی تمهیدات لازم در جلوگیری از اقدام علیه بهداشت ساکنین شهر ازجمله وظایف شهرداری میباشد.
ثانیاً برابر ماده 688 قانون مجازات اسلامی اقدامات غیربهداشتی از قبیل جاری کردن فاضلاب در انهار، خیابان‌ها و شوارع عام از مصادیق تهدید علیه بهداشت عمومی محسوب می‌شود.
بنابراین با توجه به تبصره یک ماده 688 قانون مجازات اسلامی اعلام جرم و همچنین تشخیص اقدامات تهدیدکننده علیه بهداشت عمومی بر عهده مقامات مندرج در تبصره مرقوم بوده و برای شهرداری در این زمینه تکلیفی مقرر نشده است؛ ولی شهرداری، هر مورد را که در حوزه خدمات شهری تهدید علیه بهداشت عمومی تلقی نماید و قائل به منطبق بودن موضوع با مقررات ماده 688 قانون مذکور باشد، می‌توانند مراتب را حسب مورد به مقامات مذکور در تبصره فوق‌الذکر منعکس و از این طریق اقدام قانونی را در خصوص مورد درخواست نماید.
در مورد تخلف و موضوعاتی که در ماده 688 قانون مجازات اسلامی عنوان نشده شهرداری مکلف است، در مواردی که قانون تجویز کرده راساً و توسط مأمورین خود از تخلف جلوگیری نماید. نظریه مشورتی ۵۰۸/۸۷/۷ نیز موئد همین امر است.
مطابق قانون، مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده و حریم شهر ملزم به اخذ مجوز از شهرداری، قبل از هر نوع عملیات عمرانی و تفکیک می باشند و در آن مصادیق مصالح را نشمرده و استثنایی هم قائل نشده است؛ لذا در صورت عدم اخذ مجوز، موضوع مشمول رسیدگی در کمیسیون ماده ۱۰۰ و از مصادیق تبدیل واحد خواهد بود.
چنانچه مالک نسبت به رفع تخلف ساختمانی به طور کلی اقدام‌نماید؛ موجبی برای وصول جریمه یا تخریب یا ارجاع مجدد به کمیسیون ماده صد باقی نخواهد ماند. نظریه مشورتی شماره ۴۷۸۶ مورخه ۳۰/ ۱۱/ ۱۳۹۰ اداره کل حقوقی قوه قضاییه نیز موئد همین امر هست.
مطابق صراحت تبصره یک و فحوای تبصره 2 ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها مصوب 1367 در صورتی که اجرای طرح و تملک املاک واقع در طرح ظرف مهلت قانونی انجام نشود مالک از کلیه حقوق مالکانه منجمله احداث بنا برخوردار خواهد بود.
کاربری مذهبی صرفا شامل مسجد نمی باشد و جهت واگذاری و احداث نیاز به اعلام خاص موضوع به اداره اوقاف نمی باشد. باید رضایت مالک تحت هر عنوان اخذ و مالکیت آن انتقال یابد.
مبنای ورود و وظیفه شورای اسلامی شهر در معاملات شهرداری، صرفاً از حیث تصویب و نظارت بر آنها در چهارچوب مقررات آیین نامه مالی و معاملاتی است. پس از تصویب معامله توسط شورا و تائید مصوبه در مراجع قانونی، هیچ یک از اعضای شورا حق ورود در حیطه اجرا و امضاء قرار داد و قرار گرفتن به عنوان طرف قرارداد را ندارند و وظیفه انعقاد قرارداد و امضای آن به عهده بالاترین مقام یعنی شهردار است. و امضای ذیل قرارداد توسط یک یا تمام اعضای شورای شهر وجاهت قانونی ندارد.
نکته: در صورت امضا توسط اعضای شورای اسلامی شهر ماده 1301 قانون مدنی جاری است.
در خصوص اصلاح رای باتوجه به ملاک ماده ۳۰۹ قانون آیین دادرسی مدنی چون به اساس رأی و ماهیت آن لطمه وارد می شود، نمی توان موضوع را مشمول اصلاح رأی دانست و در صلاحیت خود کمیسیون تجدیدنظر نبوده و ارسال پرونده برای افزایش متراژ موجه نیست.
بنابراین موضوع مشمول اصلاح رای نمی باشد و باید متراژ مازاد بر موارد مطروحه در رای اولیه صادر شده، مجددا در کمیسیون بدوی مطرح و رای لازم اخذ گردد.
🔴 مستندات قانونی که دستگاه‌های اجرایی را ملزم به دریافت پروانه ساختمانی از شهرداری ها می کند
مستندات قانونی لزوم صدور پروانه برای ساخت و ساز و اقدامات عمرانی دستگاه‌های اجرایی از شهرداری ها عبارت‌‌اند از:
۱- قسمت صدر ماده ۱۰۰ قانون شهرداریها که اشعار می‌دارد: “مالکان اراضی و املاک واقع در محدوده شهر و یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند.” مالکان به بیان عام بوده و مشمول تمامی اشخاص حقیقی و حقوقی و سایر ارگان‌ها می باشد.
۲- تبصره ۴ ماده ۲۶ قانون نوسازی و عمران شهرداری که بیان می‌دارد: “وزارتخانه‌ها و موسسات دولتی و وابسته به دولت و موسسات خیریه برای ایجاد ساختمان موسسات خود مکلف به دریافت پروانه ساختمانی از شهرداری و رعایت ماده ۱۰۰ قانون اصلاحی شهرداری مصوب ۱۳۴۵ و سایر مقررات مذکور در قانون شهرداریها و این قانون، راجع به ایجاد بنا می باشند.”
🔴 رسیدگی به جرم شهردار در صلاحیت کدام دادگاه است؟
۱) بر اساس ماده ۳۰۸ قانون آیین دادرسی کیفری، رسیدگی به جرم شهردار مرکز شهرستان با دادگاه کیفری مرکز استان است. در واقع چنانچه شهردار شهر مرکز شهرستان مرتکب جرمی شود، رسیدگی به اتهام وی در دادگاه کیفری مرکز آن استان به عمل خواهد آمد. البته قانونگذار در موارد قانونی مذکور این امتیاز را فقط برای شهرداران مراکز شهرستان شناخته و سایر شهرداران را از این قاعده مستثنا کرده است که جای تامل دارد؛ چنانچه هدف قانونگذار حفظ جایگاه و شأن شهردار بوده است؛ معلوم نیست که چرا شهرداران دیگر شهرهای شهرستان چنین امتیازی را ندارند.
۲) در مقوله رسیدگی به تخلفات اداری شهرداران نیز همواره ابهام در مرجع صالح برای رسیدگی به تخلفات اداری شهرداران وجود داشت؛ تا اینکه قانونگذار در قانون اصلاح قانون شوراها این ابهام را حل نموده است و دادگاه تخلفات اداری کارکنان وزارت کشور را برای رسیدگی به تخلفات اداری شهرداران صالح دانسته است.
به موجب ماده ۶۳ قانون جدید دیوان عدالت اداری، کمیسیون رسیدگی کننده مجدد بعد از نقض رأی در دیوان عدالت اداری، هم عرض تلقی نمی گردد؛ بلکه رای صادره تک مرحله‌ای و لازم الاجرا است؛ این کمیسیون فاقد مرحله بدوی و تجدیدنظر است. مهلت اعتراض به رأی آن سه ماه از تاریخ ابلاغ رأی بوده و در همان مرجع نقض کننده باید مورد رسیدگی قرار بگیرد.
مطابق قسمت اخیر تبصره ۲ و ۳ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، چنانچه رای کمیسیون مبنی بر محکومیت متخلف به پرداخت جریمه باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف نماید؛ در این صورت شهرداری باید پرونده را جهت صدور رای تخریب به همان کمیسیون ارجاع و کمیسیون ماده 100 راسا مبادرت به صدور رای تخریب می نماید.
بر اساس مفهوم و منطوق تبصره ۱۰ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، کلیه آرای صادره از کمیسیون‌های بدوی ماده ۱۰۰ قابل تجدید نظر بر اساس مهلت تعیین شده می باشند.
شهرداری می تواند بر اساس تبصره 3 و 4 ماده 101 قانون شهرداری نسبت احقاق حقوق حقه خود ازآخرین مالک با استفاده از ابزار های قانونی اقدام نماید.
🔴 امکان استرداد وجه کدام استناد قانونی را دارد؟
❇️ابقای سازه به پرداخت جریمه امکان پذیر شد است؛ حال پس از چند ماه و احیانا چند سال با تخریب جهاد، دعوی استرداد مبلغ جریمه بنظر نامعقول بنظر میرسد.
جواب :
✅اولا با برطرف شدن موضوع تخلف، سالبه به انتفاء موضوع قلمداد شده، در این صورت اجرای رأی، منتفی خواهد بود.
✅دوما بر اساس ماده ۳۰۱ قانون مدنی که اشعار می دارد:
“کسی که عمداً یا اشتباهاً چیزی را که مستحق نبوده است دریافت کند ملزم است آن را به مالک تسلیم کند”
✅سوما به لحاظ حقوقی پرداخت به منزله اسقاط حق نیست.بر اساس ماده ۳۰۲ قانون مدنی که بیان می کند:
“اگر کسی که اشتباهاً خود را مدیون میدانست آن دین را تادیه کند حق دارد از کسی که آن را بدون حق اخذ کرده است استرداد نماید”
مالک متخلف می تواند در دادگاه عمومی محل شهرداری، دعوای استرداد وجه ایراد نمود.
✅رابعا کمیسیون طبق قانون، قبل صدور رای مکلف به استعلام از جهاد کشاورزی بوده است. بنابر این طبق ماده ۳۰۳ قانون مدنی که آمده:
“کسی که مالی را من غیر حق دریافت کرده است ضامن عین و منافع آن است اعم از این که به عدم استحقاق خود عالم باشد یا جاهل”
کمیسیون مجاز ه صدور رای نبوده و شهرداری نیز محق حق.
🟣 نکته:
💢چنانچه رای کمیسیون ماده صد برای اعیانی های احداثی در حریم بدون استعلام از جهاد جریمه باشد و جریمه نیز اخذ شده باشد و جهاد کشاورزی پس از سه سال از زمان احداث اعیانی (دقت شود زمان احداث )سپری شده باشد (چه کمیسیون ماده صد رای بدهد چه ندهد) موضوع مشمول مرور زمان برابر بند (ث)ماده ۱۰۵قانون مجازات اسلامی بوده و در صورت شکایت جهاد در دادگاه علیه مالک ؛دادگاه موظف است قرار موقوفی تعقیب مطابق دادنامه های ۷۶۰ مورخ بیستم تیرماه سال نودو شش،۷۵۹ همان تاریخ ۷۳۰بیست و هشت خرداد نودودودیوان عالی کشور صادر نماید در این صورت نیاز به استرداد وجوه دریافتی یا تخریب ملک توسط جهاد نیست مشروط به گذشت سه سال از اولین روز سال بنا
از آنچه که از سیاق متن ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری برداشت می شود؛ تعلق قدرالسهم شوارع به شهرداری در جهت توسعه شوارع شهر به صورت عام را دارد، اگرچه خیابانی نیز از تفکیک مورد بحث ایجاد نشود و شهرداری مجاز به دریافت حق السهم مذکور بر اساس مصوبه شورای اسلامی شهر تا ۲۵ درصد، می باشد.
🟣 ماده ۱۰۱ قانون شهرداری زمانی مشمول می‌شود که مالک به صورت ارادی درخواست به تفکیک ملک خود داشته باشد و تفکیک ایجاد شده در سوال و یا آرای حاصل از قوه قضاییه و به طور کلی تفکیک های قهری مشمول ماده ۱۰۱ قانون شهرداری نمی‌شود.
🟠 نکته: در این سوال شهرداری می تواند در اثر اجرای طرح، ارزش افزوده ناشی اجرای طرحهای توسعه شهری(حق مشرفیت) را مطالبه کند.
✅اولاً کاربری باغ جزء کاربری ها و طرح های عمومی و عمرانی نیست؛ پس لذا مشمول قانون فوق الذکر نمی شود.
🟠دوماً اگر ملک مورد نظر ماهیت باغ بودن را از دست داده باشد، میتوان بر علیه َکمیسیون ماده ۵ و یا کمیسیون ماده ۷ تشخیص باغات و یا کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری، متناسب با رای و یا تصمیمشان به دیوان عدالت اداری شکایت و دادخواست داد.
تکلیف شهرداری پس از تصویب و ابلاغ طرح این است که از سازمان ذیربط دارای کاربری و طرح عمرانی برنامه زمان بندی اجرای طرح را سوال کند؛ به عنوان مثال اراضی با کاربری آموزشی را از آموزش و پرورش بپرسد که در چه مدتی می خواهد طرح خود را اجرا کند. اگر برنامه‌ای که دستگاه ذیربط اعلام میکند؛ بیانگر این باشد که می‌خواهد تا حداکثر ۱۸ ماه طرح خود را اجرا کند، در این صورت مالک نمیتواند فعالیت های عمرانی را در ملک خود، از قبیل صدور پروانه ساختمانی تقاضا کند و اگر چنین تقاضایی کرد شهرداری نباید مجوز صادر کند. اگر در برنامه اعلامی زمان اجرای طرح بالاتر ۱۸ ماه و کمتر از ۵ سال موکول شده باشد؛ شهرداری می تواند پروانه ساختمانی صادر کند. منتها باید به هنگام صدور پروانه ساختمانی از مالک تعهد بگیرد که هر زمان قبل از ۵ سال اجرای طرح شروع شود، حق مطالبه هزینه احداث و تجدید بنا را ندارد.
اگر زمان اجرای طرح به زمانی بالاتر از ۵ سال موکول شده باشد، چون مالک در اینجا از کلیه حقوق مالکانه بهره‌مند است، لذا شهرداری می‌بایست وفق تقاضای مالک برای آن پروانه ساختمانی صادر کند. البته بدون هیچ قید و شرطی.
اینکه شهداری بر اساس چه تراکمی به چه کاربری باید پروانه صادر کند، باید گفت که قبلا شورای عالی شهرسازی و معماری ایران طی مصوبه مقرر کرده بود که برای املاک واقع در طرحها حداکثر تا ۱۵۰ متر مربع سطح زیربنا پروانه صادر شود. این مصوبه در سال ۱۳۷۹ به موجب رای هیئت عمومی دیوان عدالت اداری لغو گردید. با لغو مصوبه مذکور و فقدان مقررات مشخصه در این زمینه موضوع صدور پروانه ساختمانی برای املاک واقع در مسیر طرحها در پرده‌ای از ابهام قرار گرفته است. به نظر این جانب می بایست برای اینگونه املاک بر اساس کاربری قبل از وقوع طرح، پروانه صادر شود؛ در صورتی که قبل از وقوع طرح ملک مذکور فاقد کاربری باشد، می بایست بر اساس کاربری مسکونی و تراکم موجود پروانه صادر کرد.
عوارض و جرایمی که مالکان یا ذینفع به شهرداری پرداخت کرده، ناشی از احداث ساختمان است؛ حال چنانچه مالک قصد تخریب و نوسازی ساختمان را داشته باشد، حقوق مکتسبه ناشی از آن عوارض و یا جرائم از بین می رود و می بایست دگر بار بر اساس مصوبات جدید و موجود عوارض مربوطه را پرداخت نماید.
به سخن دیگر معافیت از پرداخت عوارض می‌بایست به موجب قانون کشور برقرار شود؛ که در ما نحن فیه هیچ حکم قانونی وجود ندارد.
موضوع رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ ناظر به «ساختمان» بوده، و با تخریب ساختمان، رأی کمیسیون نیز منقضی می‌گردد و حق مکتسب صدق نمیکند و صدور رای ابقاء در کمیسیون ماده ۱۰۰ باعث ایجاد حق مکتسب در تغییر کاربری برای وی نمی‌شود، بعد از تخریب ساختمان چنانچه شخص بخواهد پروانه ساختمانی دریافت نماید، شهرداری برای صدور پروانه ساختمانی جدید، تقاضای مالک را با طرح مصوب شهری مطابقت می‌دهد و براساس آن پروانه صادر مینماید.
نظریه مشورتی صادره صادره از اداره کل حقوقی قوه قضاییه به شماره ۱۶۳۳/۹۲/۷ به تاریخ ۹۲/۸/۲۵ نیز موئد همین امر است.
🟣وفق ماده ۵۹ قانون رفع موانع تولید شهرداری مکلف است که یک هفته بعد از دریافت عوارض صدور پروانه مبادرت به صدور پروانه نماید.
اما اینکه پرداخت مبلغ پروانه بدون صدور پروانه حق مکتسب ایجاد می کند یا نه تردید وجود دارد.
ادعای لزوم رعایت حقوق مکتسبه بدین شرح که مودی در زمان ارائه درخواست، دارای شرایط مقرر در مقررات حاکم بوده است و صدور و ابلاغ مقررات بعدی (یعنی طرح تفصیلی بعدی دارای تغییر کاربری ملک) نمی تواند حقوق وی را زایل نماید.
🔵اما در مقابل باید گفت که شهرداری مکلف به تبعیت از طرح تفصیلی است و تا طرح تفصیلی ابطال نگردد نمی تواند بر خلاف آن پروانه ای صادر کند. پر واضح است که حقوق مکتسبه زمانی قابل احترام است که حیات مستقر پیدا کرده باشد و بنابراین چنانچه وجود حقی برای شخص از نظر قانونی بیان شده باشد ولی هنوز نسبت به شخص اثبات نشده باشد، این را نمی توان حق مکتسبه نامید. به عبارتی صرف ارائه درخواست ایجاد حق نمی کند. در هر صورت چون مطابق طرح تفصیلی جدید التصویب، شخص متقاضی دارای شرایط لازم برای پروانه نبوده است، دعوی مطروحه برای الزام شهرداری به صدور پروانه با کاربری سابق قابل اجابت نیست و حکم به رد شکایت صادر و اعلام خواهد شد مگر اینکه دعوای (ابطال طرح تفصیلی و تثبیت کاربری سابق) مطرح گردد.
۱_ اقدام شهرداری برای عدم اجرای رای کمیسیون ماده ۱۰۰ مشمول ماده ۵۷۶ قانون مجازات بخش تعزیرات است. همچنین تخلف اداری نیز محسوب می گردد.
۲_ برای اجرای حکم تخریب کمیسیون ماده ۱۰۰ دادگاه عمومی صالح نیست اجرای حکم تخریب کمیسیون ماده ۱۰۰ با شهرداری است. اما از باب رفع تصرف عدوانی یا خلع ید و قلع و قمع بنا دادگاه عمومی صالح به رسیدگی است. ضمن اینکه تخریب یکبار رسیدگی و منجر به صدور رای شده است و ذی نفع مانند مستاجر اگر اعتراضی دارد می تواند اعتراض خود را به شعب دیوان عدالت اداری ارائه نماید در هر حال طرح دوباره پرونده در دادگاه عمومی مخالف قاعده اعتبار امر مختوم است.
۳_ طرح دعوای الزام شهرداری به اجرای رای تخریب کمیسیون ماده ۱۰۰ نیز در شعب دیوان عدالت اداری قابل طرح است.
مبنای ورود و وظیفه شورای اسلامی شهر در معاملات شهرداری، صرفاً از حیث تصویب و نظارت بر آنها در چهارچوب مقررات آیین نامه مالی و معاملاتی است. پس از تصویب معامله توسط شورا و تائید مصوبه در مراجع قانونی، هیچ یک از اعضای شورا حق ورود در حیطه اجرا و امضاء قرار داد و قرار گرفتن به عنوان طرف قرارداد را ندارند و وظیفه انعقاد قرارداد و امضای آن به عهده بالاترین مقام یعنی شهردار است. و امضای ذیل قرارداد توسط یک یا تمام اعضای شورای شهر وجاهت قانونی ندارد.
نکته: در صورت امضا توسط اعضای شورای اسلامی شهر ماده 1301 قانون مدنی جاری است.
اجرای حکم تبصره ۴ قانون یاد شده منوط به توسعه محدوده بوده و شهرداری می تواند از صاحبان اراضی برای استفاده از مزایای ورود به محدوده شهر به طور رایگان ۲۰ درصد از همان اراضی وصول نماید؛ و اخذ ۲۰ درصد ارتباطی با تقاضای تفکیک املاک توسط مالکان ندارد.
جهت شروع عملیات ساخت باید پروانه ساخت تمدید گردد و با وجود گذشت مدت بیش پنج سال از اخذ پروانه باید وضعیت پروانه صادره با تغییرات طرح شهری مطابقت داده شود و در صورت تغییرات در کاربری و ضوابط و مفاد پروانه عوارض قسمت های جدید به صورت عوارض به روز خواهد بود. ( به طور مثال در طرح قبلی ۳ طبقه و سطح اشغال ۴۰٪ بوده است و در طرح جدید ۴طبقه و سطح اشغال ۵۰٪ درصد شده است که در اینصورت عوارض ۱۰٪ درصد مازاد سطح اشغال و طبقه ۴ به روز اخذ خواهد شد.)
و اما در خصوص عوارض تاخیر متعلقه برای پروانه قبلی صادر شده با توجه مقرره تبصره ۲ ماده ۲۹ قانون عمران و نوسازی رفتار خواهد شد.
لازم به یاد آوری است بر اساس آرای وحدت رویه متعدد صادره از دیوان عدالت اداری اخذ هر گونه عوارض تمدید ابطال شده است.
دیوان عدالت اداری در آراء وحدت رویه مختلف، اشخاصی که به موجب رای قطعی کمیسیون های ماده صد قانون شهرداریها داری نفع و ضرر می باشند را به عنوان ذی نفع مورد شناسایی قرار داده است. مانند همسایه مجاور و مستاجر .
بنابر این می توانید به جهات مختلف اقدام به شکایت به دیوان عدالت اداری نمایید.
۱- نقض قوانین آمره و مربوط به نظم‌عمومی
۲- نقض اصل ۴۰ قانون اساسی
۳- استناد به قاعده لاضرر
۴_- استناد به ماده ۱۳۲ قانون مدنی
طبق قسمت اخیر ماده 100 قانون شهرداری مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدی، در صورتی که احداث بنا مخالف با پروانه ساختمانی باشد، شهرداری میتواند از عملیات ساختمانی جلوگیری نماید؛ لکن چنانچه مالکین پیش از اتمام عملیات ساختمانی در آن ساکن شوند، شهرداری مجاز به خارج کردن آنان نمی‌باشد و باید در اجرای بند 14 ماده 55 و ماده 110 قانون یادشده اخطاریه‌ای متضمن تذکر خطرات ناشی از سکونت در ساختمان نیمه‌کاره به مالکین و ساکنین ابلاغ نماید و چنانچه مالکین و ساکنین توجهی به اخطاریه شهرداری ننمایند، خود، مسئول هرگونه خطرات جانی و مالی می‌باشند و در چنین صورتی شهرداری دارای مسئولیت کیفری و حقوقی در این زمینه نمی‌باشد.
تکلیف اراضی واقع در طرح در ماده واحده مشخص‌شده و اشخاصی که اراضی آنها در طرحهای مربوط به سازمانهای دولتی نظیر ادارات تربیت بدنی، بهداشت و درمان و یا آموزش و پرورش قرارگرفته است، می‌توانند طبق ضوابط مندرج در این قانون جهت صدور پروانه ساختمانی به شهرداری مراجعه نمایند. در این صورت شهرداری مکلف است، مطابق قانون عمل نماید. اعم از اینکه سازمانهای مذکور به استعلام شهرداریها پاسخ دهند یا خیر.
صدور پروانه ساخت و شروع عملیات اجرایی احداث موجب حق مکتسبه است.
الزام تبصره شش ماده صد در خصوص رعایت بر گذر ها و معابر، ناظر به نوسازی است. طرح جدید ابلاغی بعد از صدور پروانه ساختمانی، تاثیری بر حقوق مکتسبه ندارد؛ بنابراین صادر کننده پروانه ملزم به صدور پایان کار است.
نیازی به درخواست تمامی مالکان ملک مشاعی نمی باشد؛ زیرا که به این حالت افراز گویند و مشمول ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری است.
ماده ۱۰۱ مشمول تفکیک و افراز است. لذا شهرداری مجاز به اخذ قدرالسهم به نسبت سهم هر مالک می باشد.
پرداخت بخش یا تمامی بدهی به شهرداری مانع طرح پرونده در کمیسیون ماده 77 نمی باشد. آرای متعدد دیوان عدالت اداری بیانگر این موضوع است.
اولاً هدف قانونگذار در ماده ۱۹ قانون نوسازی و عمران شهری، واگذاری اراضی باقیمانده حاصل از اجرای طرحهای عمرانی میباشد و در صورت واگذاری باقیمانده ملک به املاک همجوار، کاربری قسمت واگذار شده همانند ملک همجوار خواهد بود؛ و التزامی به طرح موضوع در کمیسیون ماده ۵ نمی‌باشد
ثانیاً اخذ ثمن مبیع مورد معامله قبل از تعیین تکلیف و اخذ موافقت کمیسیون ماده ۵ خلاف مقررات بوده و شهرداری موظف به اخذ زمان به جای ثمن مبیع بوده است؛ تا در صورت عدم موافقت با تغییر کاربری محل مورد معامله مبلغ مذکور عیناً به خریدار یا متقاضی مسترد گردد.
ثالثاً مخالفت کمیسیون ماده ۵ با تغییر کاربری محل مورد معامله و انحلال بیع به دلیل مذکور یا هر دلیل دیگری مستلزم عورت مبسع و ثمن به هر یک از طرفین معامله می باشد.
رابعا امکان تهاتر به قیمت روز به دلیل انحصاری بودن ملک شهرداری با عنایت به نوع واگذاری آن مقدور نمی باشد؛ و این امر باید از طریق طرح دعوی در مراجع قضایی و اثبات آن انجام گیرد.
این موضوعات ابقای بنا در حالت تبدیل کاربری هست که با تغییر کاربری عرصه متفاوت می باشد و بر اساس آرای متعدد هیات عمومی دیوان عدالت اداری، کمیسیون ماده صد صلاحیت صدور رای ابقا را در این موارد دارد.
🔴 اگر کسی خواست بازخرید بشه چه کار باید کرد وسنوات چه جوری بهش تعلق میگیره!؟
ابتدا بايد درخواست بازخريدي بده و بالاترين مقام دستگاه يا سازمان موافقت كنه و پس از ثبت و صدور درخواست كارمند مراحل بازخريدي طبق مقررات اداري انجام خواهد شد
ضمنا” بازخريدي ميبايست تا قبل از ٢٥ سالگي انجام شود
فواصل زماني براي بازخريدي مهمه
يعني قبل از ١٠ سال يا قبل از ١٥ سال ويا قبل از ٢٠ سال و يا قبل از ٢٥سال
پرداخت سنوات بستگي به سابقه خدمت و موافقت بالاترين مقام دستگاه داره
البته پيشنهاد ميشه خانم ها با ٢٠ سال و ٢٠ روز حقوق بازنشست بشن و آقايون ميتونن با ٢٥ سال و ٢٥ روز حقوق بازنشست شوند.
با عنایت به ماده ۶ قانون تأسیس و اداره کتابخانه های عمومی و با توجه به قرینه صدر ماده ۶۸ قانون شهرداری، کسر نیم درصد از درآمدهای شهرداریها جهت اختصاص به کتابخانه‌های عمومی، معطوف به درآمدهای مستمر شهرداری ها بوده و مواردی همچون وام، کمک‌های دولتی، وجوه حاصل از فروش اموال، و غیره را شامل نمی شود.
در مواقعی که در اثر اجرای طرحهای شهری قسمتی از معابر به صورت متروک در آید و آن قسمت به گونه ای است که امکان استفاده مستقل از آن وجود نداشته و به استناد ماده ۱۹ قانون نوسازی و عمران شهری مالک ملک مجاور در خرید آن در اولویت خواهد بود. بنابراین در صورتی که مالک ملک مجاور متقاضی خرید معبر متروک باشد و در مانحن فیه برگزاری مزایده عملاً امکان پذیر نیست، لذا می بایست قیمت معبر متروک به وسیله کارشناس رسمی دادگستری تقویم و پس از تایید شورای اسلامی شهر مبلغ تقویمی توسط مالک ملک به حساب شهرداری واریز تا امکان انتقال ملک فراهم شود.
چنانچه مالکین پیش از اتمام عملیات ساختمانی در آن ساکن شوند، شهرداری مجاز به خارج کردن آنان نمی‌باشد و باید در اجرای بند 14 ماده 55 و ماده 110 قانون شهرداری ها اخطاریه‌ای متضمن تذکر خطرات ناشی از سکونت در ساختمان نیمه‌کاره به مالکین واحدها ابلاغ نماید و چنانچه مالکین توجهی به اخطاریه شهرداری ننمایند، خود، مسئول هرگونه خطرات جانی و مالی می‌باشند و در چنین صورتی شهرداری دارای مسئولیت کیفری و حقوقی در این زمینه نمی‌باشد.
یکی از منابع درآمدی شهرداری به استناد ماده 29 آیین نامه مالی شهرداری و همچنین بند 10 ماده 55 قانون شهرداری می باشد لذا نفس هبه صحیح بوده و فاقد شرایط خاصی است اما اگر این هبه به عنوان مقدمه و شرطی برای موضوعی مانند مطرح شدن پرونده در کمیسیون ماده صد قرار بگیرد غیر قانونی است.
همچنین هبه تأثیر مستقیمی در ضمانت اجراهای کمیسیون ماده صد نخواهد داشت.
موضوع فاقد صبغه کیفری است.
🔴 وقتي براي تغيير كاربري يا افزايش تراكم جهت طرح در كميسيون ماده ٥ به شهرداري مراجعه ميكنيم، شهرداری از من درخواست مبلغي پول يا شراكت ميكند، درصورتي كه چندين راي ديوان ديدم كه اين مبالغ غيرقانوني هست و پس از صدور راي ماده ٥، شهرداري نبايد پولي دریافت کنه. درسته یا خیر؟
دریافت عوارض ارزش افزوده تغییرکاربری بعد از تصویب کمیسیون ماده پنج شورای عالی شهرسازی و معماری و به نرخ دفترچه تعرفه عوارض مصوب شورای شهر قانونی است.
🔴 مغازه ای را در کاربری مسکونی، بدون اخذ پروانه ساختمانی احداث نموده ام و بعد از صدور رای کمیسیون مبنی بر جریمه، ضمن پرداخت جریمه، گواهی مفاصا حساب و پایان کار را از شهرداری دریافت کرده ام. حال می توانم ضمن تخریب ابنیه موجود، در پروانه جدید درخواستی از شهرداری تقاضای احداث تجاری نمایم؟
در حالتی که ساختمانی دارای کاربری_مسکونی بوده و متعاقباً تغییرکاربری آن صورت پذیرفته است، چون موضوع رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ ناظر به «ساختمان» بوده، و ساختمان تخریب شده رأی این کمیسیون نیز منقضی می‌گردد و حق مکتسب صدق نمیکند با عبارت دیگر جریمه کردن متخلف باعث ایجاد حق مکتسب در تغییر کاربری برای وی نمی‌شود، تا زمانیکه ساختمان پابرجاست رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ باقی است و ذینفع میتواند از آن استفاده کند، بعد از تخریب ساختمان چنانچه شخص بخواهد پروانه ساختمانی بگیرد، شهرداری برای صدور پروانه ساختمانی جدید، تقاضای مالک را با طرحهای مصوب شهری (طرح تفصیلی) مطابقت می‌دهد و براساس آن پروانه صادر مینماید.
🔴 مأمورین شهرداري چگونه می توانند از احداث بناي غیرمجاز جلوگیري کنند؟
شهرداري حق جلوگیري از عملیات ساختمانی خلاف پروانـه سـاختمانی و یا بدون پروانه ساختمانی را دارد و لـذا می توانـد از طریق مأمورین شهرداری ادامه عملیات ساختمانی را متوقف سازد و در صورت نیاز با کمک نیروي انتظـامی از ادامه کار جلوگیري نماید. جمع آوري آلات و ادوات مورد اسـتفاده در تخلـف، فقـط در صـورتی امکـان پذیر است که راه دیگري براي جلوگیري از احداث غیر مجاز نباشد و در صورت جمـع آوري آلات و ادوات مذکور، این اموال به صورت امانت در اختیار شهرداري خواهد بـود. پـس از فـراهم شـدن شـرایط قـانونی احداث بنا به صاحب آن مسترد شود. ضمناً مأمورین شهرداري حق بازداشت افراد را ندارند.
رویه دیوان عدالت بر صدور پروانه هست و مخالفت میراث فرهنگی به موجب ماده ۵۹ قانون رفع موانع تولید و ارتقای نظام مالی کشور سال ۱۳۹۴ مانع صدور پروانه نیست.
خواسته باید الزام به صدور پروانه علیه شهرداری باشد. میراث فرهنگی طرف دعوی نیست.
ماده 24 قانون مدنی بیان می کند: هیچ کس نمیتواند طرق و شوارع عامه و کوچه‌هایی که آخر آنها مسدود نیست تملک کند. هدف قانونگذار این است که کوچه هایی که آخر آنها بسته است(یعنی مختص به یک یا چند مالک است) مالکان این گونه از کوچه ها می‌توانند آن را تملک نمایند.
همچنین به استناد تبصره 6 ماده 96 قانون شهرداری«اراضی کوچه‌های عمومی و میدان‌ها و پیاده‌رو‌ها و خیابان‌ها و به طور کلی معابر، بستر رودخانه‌ها، نهر‌ها، مجاری فاضل آب شهر‌ها، باغهای عمومی، گورستانهای عمومی و درختهای معابر عمومی واقع در محدوده هر شهر که مورد استفاده عموم است ملک عمومی محسوب و در مالکیت شهرداری است» مفهوم مخالف این ماده این است که اراضی کوچه های اختصاصی یا به عبارت دیگر اراضی که انتهای آن بن بست می باشد در مالکیت شهرداری قرار ندارد و در مالیکت مالکان آن است.
با توجه به تبصره فوق الذکر می توان اعتبار و عدم نسخ مفهوم مخالف ماده 24 قانون مدنی را نتیجه گرفت که: هیچکس نمی تواند طرق و شوارع عامه وکوچه هائی را که آخر آنها مسدود نیست تملک نماید.
بنا بر این ایجاد درب و گذر به معبر و کوچه های که بن بست است ( مالکیت آنها در ید یک یا چند نفر است) بدون جلب رضایت مالکان غیر قانونی است.
مقرره کلی در مورد تکلیف شهرداری به اعطای پروانه ساخت به متراژ قبل از اصلاحی وجود ندارد و برخی شهرداری ها به استناد مصوبه طرح تفصیلی شهر خود و جهت جبران خسارت ناشی از عقب نشینی ملک مبادرت به چنین مجوزی می نمایند.
صدور پروانه ساخت و انجام اقدامات اجرایی برای ذی نفع حق مکتسب ایجاب می نماید.
الزام تبصره شش ماده صد هنگام نوسازی ملک است نه بعد از ساخت.
لذا با عنایت به مراتب اقدام شهرداری به عدم صدور پایانکار غیرقانونی بوده و باید نسبت به این تصمیم شهرداری در دیوان عدالت اداری اعتراض صورت پذیرد و الزام شهرداری به صدور پایانکار عنوان خواسته باشد.
🔴 با توجه به قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها مصوب 29ابان 67 در تبصره 1اشاره شده که اگر اجرای طرح به 5سال بعد موکول شود مالکین از کلیه حقوق مالکانه مانند اداث یا تجدید بنا و… برخوردارند ولی اشاره به تفکیک نکرده. آیا مالک میتواند ملک خود را تفکیک کند؟ به فرض مثال ملکی با مساحت 3هزار متر کاربری بهداشتی دارد و علوم پزشکی اعلام کرده که تا 8سال آینده طرحی ندارد، آیا مالک میتواند به استناد همین تبصره، درخواست تفکیک و قطعه بندی مسکونی بدهد؟
محتوای آکارئون
🔴 ملکی با سند مالکیت شش دانگ با بیش از 2000 متر مربع بعد فوت مالک توسط ورثه بدون مراجعه به شهرداری و برخلاف ضوابط و مقررات شهرسازی به چنین قطعه و زیر حد نصاب تفکیک شده است و قطعات را به اشخاص فروخته اند همانگونه که مستحضرید برابر ماده 101 اصلاحی قانون شهرداریها مالکین برای تفکیک املاک با سند شش دانگ و بالای 500 متر قدرالسهم شهرداری را به عنوان سرانه شوارع و خدمات باید به شهرداری پرداخت کنند. در فرض بالا که ورثه بدون مراجعه به شهرداری اقدام به تفکیک کرده اند. 1- آیا ملک فوق مشمول پرداخت قدرالسهم به شهرداری می شود؟ 2- اگر پاسخ مثبت است شهرداری با چه مکانیزمی می تواند حقوقات خود را وصول کند؟ 3- اصولا در موضوع مطرح شده چه اقدامات حقوقی از طرف شهرداری متصور است؟
با عنایت به اینکه طبق ماده واحده قانون اصلاح ماده 101 قانون شهرداری مصوب سال 1390، مالک سند مادر املاک موضوع این پرونده در هنگام تفکیک اراضی باید تعیین تکلیف میزان سهام شهرداری و انتقال رایگان آن به شهرداری را می‌نمود و اینکه حکم قانونگذار در باب سهام شهرداری در هنگام تفکیک اراضی، لازم‌الاجرا بوده و مالکین اراضی مذکور مجاز به تفکیک اراضی، بدون رعایت مقررات قانونی نمی‌باشند و در چنین وضعیتی تا زمانی که میزان سهام قانونی شهرداری تعیین تکلیف نشود و حقوق شهرداری پرداخت یا تحویل نشود، صرف تفکیک غیرقانونی، باعث ایجاد حق جهت اخذ پروانه ساختمانی یا دیوارکشی نمی‌شود؛ مگر اینکه کل خریداران به جای مالک اصلی تعیین تکلیف میزان سهام شهرداری را بنمایند، گرچه مالک سند مادر در این زمینه مسئولیت تعیین تکلیف دارد.
حکم مندرج در قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن و شرکت‌های تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی مصوب 1381 عطف به ماسبق نشده است؛ بنابراین ممنوعیت آن، شامل بیع نامه‌های تنظیمی قبل از لازم‌الاجرا شدن قانون مذکور نمی‌گردد.
بنابراین شهرداری با استناد قانون ماده ۱۰۱ اصلاحی می تواند کلیه حقوق خود را اخذ نماید.بویژه تبصره ۵ ذیل آن که هر گونه تخلف از موضوع این قانون در تفکیک یا افراز اراضی، جرم تلقی شده و متخلفین، طبق قانون مجازات اسلامی تحت پیگرد قانونی قرار خواهند گرفت.
چون موضوع رأی کمیسیون ماده 100 ناظر به «ساختمان» بوده، و با تخریب ساختمان، رأی این کمیسیون نیز منقضی می گردد و جریمه متخلف باعث ایجاد حق مکتسب در تغییر کاربری برای وی نمی شود، تا زمانیکه ساختمان پابرجاست رأی کمیسیون ماده 100 باقی است و ذینفع می تواند از آن استفاده کند، بعد از تخریب ساختمان چنانچه شخص بخواهد پروانه ساختمانی بگیرد، شهرداری برای صدور پروانه ساختمانی جدید، تقاضای مالک را با طرح های مصوب شهری (طرح تفصیلی) مطابقت می دهد و براساس آن پروانه صادر می نماید.
با اتمام مدت شورا ، حکم شهردار به پایان می رسد و شورای جدید سه حالت در پیش دارد
- در جلسه اول مبادرت به انتخاب سرپرست می نماید و تا تعیین شهردار جدید و صدور حکم شهردارمنتخب، سرپرست عهده دار اداره امور است.
- شهردار موجود را ابقا می کند که در آن صورت شهردار به وظایف قانونی خود عمل خواهد کرد
- شورای شهر هیچ تصمیمی در خصوص انتخاب سرپرست و یا ابقا شهردار نمی گیرد که در این صورت تا حصول تصمیم شورای شهر شهردار سابق انجام و ظیفه خواهد نمود.
🔴 آیا عوارض ارزش افزوده تغییر کاربری، قانونی است؟
تعیین عوارض ارزش افزوده برای املاک یا اراضی قبل از طرح در کمیسیون ماده ۵ یا بدون اخذ مجوز از مراجع ذیربط قانونی غیر قانونی و خارج از حدود اختیارات شورا است.
به استناد تبصره 2 ماده 3 قانون نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی و عمرانی، توافق در خصوص قیمت ملک دارای سه ماه مهلت می باشد و بعد از آن توافق کأن لم یکن می باشد و قابلیت اجرایی ندارد.
به استناد ماده ١٠٠ قانون شهرداری هر گونه عملیات عمرانی نیاز به اخذ مجوز از شهرداری دارد. در صورت عدم اخذ مجوز از شهرداری برای اقدامات عمرانی مانند آماده سازی زمین، شهرداری میتواند به استناد همین قانون از ادامه کار جلوگیری نماید.
اما متاسفانه ارجاع موضوع به کمیسیون ماده صد فاقد ضمانت اجراهای تباصر ماده ١٠٠ است.
طبق بند 24 ماده 55 قانون شهرداری، از کل ساختمان باید بر طبق آنچه که در پروانه ساختمانی قید شده استفاده شود؛ چنانچه مالک یا مستأجر برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری، محل کسب و پیشه یا تجارت دائر نماید، کمیسیون حق صدور رأی بر جریمه را ندارد، بلکه باید رأی بر تعطیل محل کسب یا پیشه یا تجارت صادر نماید.
🔴 آیا افراز و تقسیم اراضی که فاقد سند رسمی هستند موجبی برای حق شهرداری وجود دارد یا خیر؟
با توجه به تبصره 3 ماده واحده قانون اصلاح ماده 101 قانون شهرداری، در مورد افراز و تفکیک اراضی فاقد سند رسمی هم که بدون استعلام از شهرداری و به صورت عملی اقدام به تفکیک و افراز نموده‌اند، حق شهرداری برای اخذ قدرالسهم شهرداری، موضوع ماده واحده صدرالذکر به اعتبار و قوت خود باقی است.
خیر
شهرداری صرفاً می تواند پس از تغییر کاربری، از طریق کمیسیون ماده ۷۷ اقدام به مطالبه عوارض و حقوق خود نماید.
ساخت و ساز غیر مجاز می تواند ناشی از تجاوز به مالکیت اشخاص دیگر باشد که ورود کمیسیون در این موضوع با اعتراض مالک مجاور یا حتی بدون آن، منعی ندارد. اما ورود کمیسیون به بحث اصل مالکیت ملک، خارج از صلاحیت ذاتی کمیسیون می باشد.
فردی که پروانه ساختمان از شهرداری اخذ نمود و در مهلت قانونی حتی پی ساختمان را اجرا کرد و سالها ساختمان را رها کرده و اقدام دیگری صورت نداد و نیاز به پروانه جدید نداشته و این ساختمان منبعد مشمول تبصره ۲ ماده ۲۹ قانون نوسازی و عمران شهری خواهد شد.
مستفاد از تبصره های ۲ و ۳ و ۴ و ۵ اصلاحی ماده ۱۰۰ قانون شهرداری آن است که پرداخت جریمه بر عهده ذینفع است و چنانچه ذینفع از پرداخت آن خودداری نماید به تقاضای شهرداری کمیسیون رای به تخریب خواهد داد و در مورد سوال مالک فعلی ذینفع می باشد.
همانگونه که ماده ۷۷ اشعار می‌دارد: رفع هرگونه اختلاف بین مودی و شهرداری در مورد عوارض در صلاحیت کمیسیون ماده ۷۷ است.
بدیهی است عبارت هرگونه اختلاف اصطلاح عمومی است که شامل تمامی جنبه‌های اختلاف است.
در این ارتباط نماینده وزارت کشور تنها عضو مشورتی نیست، بلکه برای اتخاذ تصمیم و اعلام رای و نظر خود میتواند در خصوص نحوه محاسبه عوارض و میزان آن از نظر رعایت معیارها و ضوابط قانونی جستجو و پرسش نماید.
این جستجو و پرسش به این معنا نیست که شهرداری از احقاق حقوق خود محروم یا حقوق مادی تضعیف شود، بلکه هدف انطباق عمل با قانون است، در نهایت نماینده وزارت کشور نیز برای تصمیم گیری باید رای و نظر خود را اعلام نماید.
یکی از وظایف شورای اسلامی شهر بر اساس قانون تصویب بودجه شهرداری و موسسات و سازمانهای وابسته به شهرداری با رعایت آیین نامه مالی شهرداریها است.
از طرف دیگر بر اساس تبصره مواد ۳۳ و ۳۴ آئین نامه مالی شهرداریها کلیه پرداختهای شهرداری در حدود و بودجه مصوب با اسناد مثبت و با رعایت آیین نامه مالی و معاملاتی شهرداری به عمل می آید.
بودجه شهرداری و شورا همه ساله با رعایت مقررات و ضوابط بودجه نویسی و پیش‌بینی ردیف های درآمدی هزینه به وسیله شهردار تهیه و به تصویب شورای اسلامی شهر می رسد هرگونه تغییر در بودجه مذکور با پیشنهاد شهرداری و تصویب شورا خواهد بود.
شورای اسلامی شهر نمیتواند بدون رعایت مقررات قانونی مربوط به احکام آیین نامه های مالی و معاملاتی و بدون پیشنهاد شهرداری در ردیف بودجه تغییر دهد و طرحهای دارای بار مالی را برای شهرداری تصویب کند.
همانگونه که از اسم ماموریت روزانه پیداست، منظور ماموریتی است که در طول یک روز انجام می‌شود و صرفنظر از نحوه تردد و شهرهای محل مأموریت، چنانچه در طول یک روز کارمندی به دو یا چند مأموریت جداگانه برود یک روز ماموریت منظور خواهد شد.
خیر، در صورتی که شهرداری نیاز به زمینی با شرایط خاص و ویژه داشته باشد می بایست در قالب ترک تشریفات مناقصه موضوع ماده ۴ آیین نامه مالی شهرداریها بعد از اخذ مجوز از شورای اسلامی، اقدام به خرید آن کند؛ در غیر اینصورت می‌بایست با رعایت تشریفات مناقصه زمین مورد نیاز خود را خریداری کند.
یشنهاد ما این است که ابتدا از طریق واحد حقوقی شهرداری اقدام کنید چنانچه پاسخ نگرفتید در دیوان عدالت اداری شکایت کنید.
زمان خریدنی است